Fastigheter inför omvärdering

Skogsbarometern 2011 visade att fler fastighetsägare värderade rekreationsvärdet högre än den faktiska ekonomiska avkastningen. Bevisligen blir jakten starkt till mycket stark påverkad av en vargetablering varför det kan vara intressant att se vilka värden som eventuellt står på spel.

I samband med att Skogsbarometern, en rapport som årligen sammanställs av LRF Konsult och Swedbank, släpptes i november 2011, var det stort fokus på att värdet av att äga skog inte nödvändigtvis hade att göra med själva avkastningen. Enligt rapporten är det fler skogsägare som anser att rekreationsvärdet är viktigare än den faktiska ekonomiska avkastningen.

Mjuka faktorer som jakt, rekreation och känsla av att äga dominerar fortfarande – 52 procent anser att det är den viktigaste faktorn för ägandet av skog, 35 procent tycker att det är en långsiktig investering och endast 9 procent uppger att det är viktigt med en god löpande avkastning .
– Skogsbarometern 2011

Enligt rapporten är det enskilda skogsägandet i Sverige fördelat på cirka 329 000 individer som tillsammans förfogar över 12 miljoner hektar skog. Drygt hälften av de tillfrågade skogsägarna bor på sina fastigheter och tillsammans med de som har sin fastighet inom 3 mil är siffran nästan 80%. För denna grupp torde rekreationsvärdet vara mer värt än för de som äger fastigheter långt från sin hemort.

Taxeringsvärden skog och lantbruk

Enligt SCB Rikets fastigheter 2011, en sammanställning av alla taxerade fastigheter i Sverige, uppgår det totala taxeringsvärdet av samtliga jord- och skogsbruksfastigheter (lantbruksenheter) till cirka 973 miljarder. Då ingår alla taxeringsenheter i värderingen, skog och åker, boende och ekonomibyggnader.

Det är värt att notera skillnaden mellan taxeringsvärde och marknadsvärde. Modellen för taxeringsvärdet för lantbruksenheter 2011 är 75% av 2009 års marknadsvärde. Det skulle i praktiken betyda att marknadsvärdet år 2009 för samtliga lantbruksenheter var 1 297miljarder.

Aktuella taxeringsvärden i varglänen

För att göra en uppskattning av vilka värden som kan tänkas stå på spel när rekreationsvärdet blir begränsat i och med en vargetablering tittar vi på de län som i nuläget har etablerade revir enligt inventeringen vintern 2010/2011. De som tillkommit under senare hälften av 2011 omfattas inte i denna redovisning. Siffrorna är avrundade till närmaste miljard för enkelhetens skull.

Totalt rör det sig om fastigheter till ett taxerat värde om 361 miljarder. Vad det motsvarar i dagens marknadsvärde är svårt att veta men enligt modellen ovan var marknadsvärdet 2009 cirka 481 miljarder.

Andel av länet brukat av varg

I våra detaljredovisningar av var vargen finns i Sverige har vi även gjort beräkningar av hur stor del av varje län som brukas av varg. Ett vargrevir omfattar stora arealer bortsett från reviret i Riala som inte är större än 17 000 hektar. Där revirstorleken inte är fastställd använder vi värdena 80 000 till 100 000 hektar.

I förhållande till ytan har vi sedan utgått ifrån att de taxerade lantbruksenheterna omfattas i samma utsträckning och på så vis kommit fram till vilka värden som är aktuella. Det framräknade värdet som omfattas av vargetablering är 110 miljarder med 2011 års taxeringsvärden som grund.

Latent förlust för lantbruket

Mot bakgrund av Skogsbarometerns resultat om att rekreationsvärdet är en starkt bidragande faktor i värderingen av en fastighet är en försiktig bedömning att den utgör 10% av taxeringsvärdet. Rekreationsvärdet har även ett avkastningsvärde som utgörs av jaktarrenden. I de norra delarna av landet är avkastningsvärdet lägre än i de södra.

Med en nedvärdering om 10% av 110 miljarder är den latenta förlusten för fastighetsägarna inom de nuvarande vargreviren 11 miljarder kronor sett till taxeringsvärdena. Med samma princip om taxeringsvärde kontra marknadsvärde så motsvarade dessa 11 miljarder nästan 15 miljarder på 2009 års marknad.

Uppräknat med inflation och en försiktig bedömning av hur fastighetsmarknaden utvecklat sig sedan 2009 (skogsfastigheter steg 3% första halvåret 2011) är ett påslag om 10% ingen överdrift.

Således kan den latenta förlusten för ägare av lantbruksfastigheter inom vargrevir i dagsläget vara cirka 16,5 miljarder kronor.

Övriga fastigheter

Redogörelsen ovan beaktar bara lantbruksenheter men värderingsprincipen är möjlig att göra på alla typer av fastigheter som också värderas utifrån mjuka värden och som berörs av vargrevir. Ett vatten- eller vindkraftverk (också en fastighet) påverkas rimligtvis inte av ett vargrevir men en sommarstuga eller ett vanligt boningshus med trevlig omgivning påverkas naturligtvis av att bli inbegripet i ett vargrevir.

Enligt samma statistik var det samlade taxeringsvärdet av alla småhus i Sverige 2 740 miljarder. Gör man samma analys av de fastigheterna som vi gjort ovan blir resultatet många gånger större än de aktuella 16,5 miljarderna.

Referenser: Skogsbarometern 2011, SCB Rikets Fastigheter 2011